Piata imobiliara din China se afla in mijlocul unei crize care se misca lenta.

Preturile imobiliarelor s-au prabusit, pe masura ce autoritatile incearca sa controleze datoria nesustenabila si speculatiile pe piata. Sute de mii de cumparatori de case refuza sa-si plateasca creditele ipotecare pentru proprietatile prevandute, deoarece dezvoltatorii se lupta sa finalizeze proiectele de locuinte la timp.

Cu proprietatile reprezentand 15-30% din produsul intern brut (PIB) al Chinei, necazurile pietei reprezinta probleme pentru cea de-a doua economie ca marime din lume – si, potential, pentru cresterea globala.

De ce piata imobiliara din China este in criza?

Problemele de proprietate ale Chinei sunt, in parte, rezultatul unor decizii politice deliberate. In august 2020, Beijingul a lansat o politica de „trei linii rosii” care vizeaza dezumflarea cu atentie a unei bule imobiliare masive care se dezvoltase de zeci de ani.

Politica avea doua obiective: reducerea dependentei excesive a economiei de proprietate si reducerea speculatiilor care au pus preturile locuintelor la indemana multor chinezi din clasa de mijloc.

Conform politicii, dezvoltatorii au fost obligati sa respecte indicatori stricti de sanatate financiara, inclusiv un plafon de 100% asupra datoriei nete fata de capitaluri proprii, pentru a se imprumuta de la banci si alte institutii financiare.

S-a dovedit ca multi dezvoltatori functionau mult in afara celor „trei linii rosii” si erau plini de datorii enorme. Dintr-o data, incapabil sa se imprumute conform noilor reguli, sectorul a fost intampinat cu o criza severa de numerar.

In decembrie, Evergrande, unul dintre cei mai mari dezvoltatori ai Chinei, nu a platit dobanzile datorate detinatorilor sai de obligatiuni offshore, urmat la scurt timp de Kaisa Group Holdings.

Preturile proprietatilor au scazut pentru a 11-a luna consecutiva in iulie si au scazut cu pana la 30% fata de anul trecut.

„Ceea ce se confrunta China in acest moment este o criza indusa de politici”, a declarat Gabriel Wildau, directorul general al companiei de analiza a riscurilor Teneo

„Ceea ce vreau sa spun prin asta este ca oamenii au avertizat despre o bula imobiliara de multi ani si din motive intemeiate, dar stresul acut la care se afla piata in acest moment este rezultatul direct al restrictiilor foarte draconice privind imprumuturile dezvoltatorilor care au fost. impusa acum aproximativ un an si jumatate.”

Presedintele chinez Xi Jinping a incercat sa controleze sectorul imobiliar al Chinei, spunand ca „casele sunt pentru locuit, nu pentru speculatii” [Fisier: Lintao Zhang/Reuters]

Problemele sectorului au crescut de atunci, deoarece dezvoltatorii lipsiti de numerar s-au luptat sa finalizeze proiectele in termen.

Dupa ce au inceput in orasul Jingdezhen din sud-estul acestui an, protestele care implica aproximativ 300 de grupuri de proprietari s-au extins in aproape 100 de orase din intreaga tara.

Deutsche Bank a estimat ca valoarea creditelor ipotecare afectate de boicotare se ridica la 1,8 miliarde-2 miliarde de yuani (270-300 miliarde dolari), sau aproximativ 5% din toate creditele ipotecare.

„Miezul problemei este ca dezvoltatorii imobiliari au fluxuri de numerar insuficiente – fie din cauza costurilor de deservire a datoriilor, a vanzarilor scazute de locuinte sau a utilizarii abuzive a fondurilor – pentru a continua proiectele”, a declarat Tommy Wu, economist principal la Oxford Economics, intr-un noteaza la inceputul acestei luni.

„Rezolvarea acestei probleme va reface increderea cumparatorilor de case in dezvoltatori, ceea ce va ajuta la sprijinirea vanzarilor de locuinte si, la randul sau, la imbunatatirea sanatatii financiare a dezvoltatorilor.”

Criza proprietatii din China ar putea duce la un prabusire economic global?

Problemele legate de proprietate ale Chinei reprezinta un risc major pentru economia sa, care este deja sub presiune din cauza politicilor dure ale Beijingului „zero-COVID” si a incetinirii cresterii globale. Potrivit unor estimari, proprietatile imobiliare reprezinta 30% din PIB – aproximativ de doua ori mai mult decat echivalentul din Statele Unite.

In timp ce unii analisti cred ca piata a atins partea de jos, este de asteptat ca necazurile sectorului sa persista pentru o perioada de timp. In iulie, S&P Global Ratings a estimat ca preturile proprietatilor vor scadea cu 30% in acest an – o scadere mai grava decat in ​​timpul crizei financiare din 2008.

„Aceasta este doar o bucata uriasa a economiei care este oarecum sub apa acum”, a spus Wu. „Chiar si continuarea ritmului in care ne aflam este, cred, nesustenabila. Ar insemna ca cresterea a fost substantial sub tinta pentru acest an daca va continua asa.”

Economia Chinei reprezinta aproape o cincime din PIB-ul global, ceea ce inseamna ca orice incetinire majora ar avea o consecinta majora pentru economia globala.

Forumul Economic Mondial a estimat ca fiecare scadere cu un punct procentual a PIB-ului Chinei are ca rezultat o reducere cu 0,3% a PIB-ului global.

Intr-un studiu din 2019 al Rezervei Federale a Statelor Unite, economistii au estimat ca o scadere cu 8,5% a PIB-ului Chinei ar duce la o scadere cu 3,25% in economiile avansate si cu aproape 6% in economiile emergente.

Sute de mii de cumparatori de locuinte chinezi ameninta ca vor refuza sa-si plateasca creditele ipotecare pentru proprietati prevandute, neterminate [Fisier: Qilai Shen/Bloomberg]

Este putin probabil ca economia Chinei sa experimenteze o criza economica atat de grava. Mai probabil, este o scadere prelungita care trage asupra cresterii globale in urmatorii ani.

Wu a spus ca factorii de decizie chinezi au instrumente care nu sunt usor disponibile in tarile mai capitaliste pentru a evita o criza financiara in toata regula.

„Liderii chinezi au un grad mult mai mare de control asupra sistemului financiar si a economiei reale decat au avut factorii de decizie din SUA in 2008. Deci au instrumentele necesare pentru a evita o criza acuta”, a spus el.

„Ei au instrumentele pentru a evita contagiunea financiara si un colaps complet al fluxurilor de credit, deoarece pot pur si simplu sa ordone bancilor sa imprumute. Ei pot lucra in afara sistemului legal de faliment pentru a mentine toata lumea lichida, pentru a evita lanturile dezordonate de neplata.”

Dar Wu a spus ca China ar putea inca sa se uite la ani de stagnare economica, care s-ar simti ca o recesiune pentru multi chinezi, dupa decenii de crestere puternica.

„Am putea vedea doar o perioada extinsa de crestere lenta, ceva mai asemanator cu un scenariu japonez, un fel de incetinire macinata de-a lungul multor ani, chiar si in absenta crizei financiare acute sau a panicai pe piata”, a spus el.

Ce face China pentru a rezolva criza?

Beijingul a semnalat ca sprijinirea pietei imobiliare este o sarcina importanta, in ciuda hotararii sale de a reduce dependenta economiei de acest sector.

La o reuniune a organului decizional superior din China din iulie, oficialii au spus ca este nevoie de „stabilizare” a pietei imobiliare, subliniind in acelasi timp ca guvernele locale ar trebui sa-si asume responsabilitatea pentru a se asigura ca casele prevandute sunt terminate.

La inceputul acestei luni, mass-media chinezeasca Caixin a raportat ca Beijingul se pregatea sa emita imprumuturi de 200 de miliarde de yuani (29,3 miliarde de dolari) pentru a finaliza proiecte de locuinte neterminate.

Beijingul a luat, de asemenea, masuri pentru a stimula economia in general, cum ar fi scaderea ratelor dobanzilor si lansarea de stimulente, inclusiv anuntul saptamana trecuta a unui nou credit de 300 de miliarde de Rmb (44 de miliarde de dolari) prin intermediul bancilor sale politice de stat.

„Ne asteptam sa fie aranjate fonduri suplimentare pentru a sprijini finalizarea caselor neterminate”, a spus Wu, economistul Oxford Economics, intr-o nota.

„Intr-adevar, declaratia de la sedinta Politburo din iulie subliniaza necesitatea de a stabiliza piata imobiliara si de a asigura livrarea caselor. Credem ca este putin probabil ca aceste eforturi sa vina direct din partea guvernului central. In schimb, autoritatile vor cere probabil guvernelor locale, bancilor si dezvoltatorilor imobiliari sa coordoneze si sa se asigure ca proiectele de locuinte neterminate sunt finalizate.”

Totusi, eforturile Chinei de a sustine piata ar putea fi limitate, fiind de asteptat ca Beijingul sa respecte „cele trei linii rosii” si mantra presedintelui chinez Xi Jinping ca „casele sunt pentru locuit, nu pentru speculatie”.

Wu a spus ca factorii de decizie din China se confrunta acum cu dilema daca sa continue cu represiunea asupra imobiliarelor sau sa inverseze cursul de dragul cresterii.

„Daca ar fi sa se angajeze intr-un plan de salvare acum, ar fi sa se intoarca si sa se retraga pe acele castiguri”, a spus Wu. „Ar fi, de asemenea, jenant din punct de vedere politic, deoarece ar parea ca o inversare sau o recunoastere a unei erori. Deci, de aceea cred ca am vazut ca politica este relativ slaba. Nu am vazut o salvare a locuintelor la care au sperat multi investitori.”