De ani de zile, proprietatea asupra casei in Marea Britanie a fost un pariu unidirectional. Preturile au crescut constant de la criza financiara globala, crescand in incremente si mai mari dupa inceputul pandemiei.
Alimentat de o frenezie de cumparare de dupa blocare, pretul mediu al caselor din Regatul Unit a atins un record de 275.000 de lire sterline (315.474 de dolari) in decembrie, o crestere de 27.000 de lire sterline fata de maximul din anul precedent. Oamenii care cumpara case pentru prima data au beneficiat de reduceri ale impozitelor la achizitiile lor si, chiar daca casele erau mai scumpe, ratele ipotecare foarte mici au mentinut platile lunare la preturi accesibile.
Preturile au crescut in fiecare an din 2012, cand au scazut cu 1,1%, conform datelor de la un mare creditor ipotecar. Acum, acel boom s-a incheiat.
Se stingea deja bine inainte ca Liz Truss si Kwasi Kwarteng sa arunce in aer piata de obligatiuni din Marea Britanie si sa trimita costurile de imprumut pe acoperis. Dar turbulentele pietei financiare declansate de fostul premier si de planurile ministrului ei de Finante de la acea vreme de reducere a impozitelor nefinantate au inrautatit situatia.
Cresterea brusca si brusca a ratelor ipotecare care a urmat a facut ca cumpararea unei case sa fie mult mai costisitoare, ceea ce a determinat unii meteorologi sa prezica o scadere a preturilor cu 10%-15% in urmatorul an si ceva.
Chiar daca majoritatea reducerilor de taxe ale lui Truss au fost abandonate de noul ministru de finante Jeremy Hunt si de prim-ministrul Rishi Sunak, calmand pietele obligatiunilor, era datoriilor ieftine care a contribuit la cresterea preturilor locuintelor se apropie de sfarsit. Banca Angliei este de asteptat sa majoreze ratele dobanzilor pentru a opta oara dupa decembrie, cand se intruneste joi, ducand rata de referinta la 3% de la aproape zero la sfarsitul anului trecut.
Acest lucru va mentine ratele ipotecare ridicate, chiar daca nu la nivelul lor actual umflat.
„Cred ca tot ceea ce se poate intampla pe termen scurt este sa ne intoarcem unde eram la sfarsitul lunii august”, a spus Tom Bill, seful departamentului de cercetare rezidentiala din Marea Britanie la brokerul Knight Frank. „Exista o schimbare psihologica mai mare si mai ampla care trebuie sa aiba loc dupa 13 ani de costuri ultra-scazute ale imprumutului si dupa reajustarea pietei imobiliare la ratele ipotecare care nu sunt sub 1% sau 2%.”
Cum am ajuns aici?
Ratele ipotecare din Regatul Unit au crescut din primavara, in concordanta cu cresterea ratelor dobanzilor. Dar bugetul „mini” al lui Truss si Kwarteng din 23 septembrie a dus la excesul acestor cresteri.
„Minibugetul a adaugat un intreg punct procentual la ratele ipotecare”, a spus Richard Donnell, director executiv de cercetare.
Promisiunea unor reduceri drastice de taxe, dar nici un plan de a plati pentru ele, a provocat o dezamagire a pietei obligatiunilor care a dus la cresterea costurilor de imprumut pentru creditori. „Cel mai mare impact imediat a fost ritmul accelerat al schimbarii ratelor ipotecare”, a declarat David Hollingworth, director asociat de comunicatii la brokerul L&C Mortgages.
In cateva zile, creditorii au scos peste 1.500 de produse si mai mult de jumatate nu s-au intors pe piata.
Chiar daca Kwarteng si Truss sunt scoase, impreuna cu majoritatea reducerilor de impozite, ratele ipotecare inca nu au scazut la locul in care erau inainte ca perechea sa-si dezvaluie planul economic condamnat.
Ratele fixe medii la doi ani si cinci ani au fost marti la 6,47% si 6,32%, niveluri nemaivazute din 2008. Aceasta se compara cu aproximativ 4,75% inainte de „mini” buget.
Pentru un debitor obisnuit, cu un credit ipotecar in valoare de 70% din pretul casei lor, aceasta ar creste rambursarile lunare cu 500 de lire sterline (574 de dolari), potrivit Donnell.
Resetarea dramatica a ratelor a facut ca unii proprietari sa cheltuiasca mii de lire sterline pentru a-si refinanta mai devreme de teama ca ratele ar putea creste si mai sus.
Karam Heer, un consilier fiscal cu sediul in Londra, a decis sa-si refinanteze ipoteca fixa pe doi ani cu un an mai devreme decat era planificat, ducandu-si rata de la 1,75% la 3,57%. Asta il va costa 375 de lire sterline suplimentare (424 de dolari) pe luna pana in ianuarie 2028.
„Nu am avut de ales”, a spus el. Chiar daca l-a costat 4.500 de lire sterline (5.162 de dolari) sa schimbe mai devreme tranzactiile, Heer dorea siguranta unei rate fixe pentru ca, asa cum a spus el, „Nu am absolut nicio idee ce se va intampla cu ratele dobanzilor”.
Tudor Nanu si sotia sa, care si-au cumparat o casa in februarie, se gandesc sa faca acelasi lucru . Lucratorii din domeniul sanatatii din sud-estul Angliei se pregatesc sa accepte o taxa de 6.000 de lire sterline (6.883 de dolari) pentru a-si refinanta devreme, la o rata aproape dubla fata de cea platita. Rata mai mare i-ar costa un plus de 500 de lire sterline (574 de dolari) pe luna, pe langa lovitura unica de refinantare.
Randamentele obligatiunilor de stat au scazut din nou in octombrie, iar ratele swap – un indicator al costurilor de finantare bancara care sunt utilizate pentru stabilirea pretului ratelor ipotecare — sunt, de asemenea, in scadere. Asta inseamna ca ratele ipotecare sunt probabil sa scada in urmatoarele cateva saptamani.
Cu toate acestea, nu se poate reveni la „nivelurile ultra-scazute din ultimii ani”, a spus Donnell, care crede ca ratele ipotecare de 4% pana la 5% vor deveni noua norma.
Acest lucru va veni ca un soc pentru milioane de proprietari care si-au cumparat case cand tarifele erau mult mai mici. Potrivit lui Bill de la Knight Frank, peste 4 milioane de credite ipotecare au fost emise pentru prima data cumparatori din 2009, cand ratele „au dat pragul”.
„Deci exista o multime de oameni acolo care nu apreciaza cum este atunci cand veniturile lor lunare cresc”, a spus el.
Aproximativ 1,8 milioane de debitori cu credite ipotecare cu rata fixa vor trebui sa refinanteze anul viitor. Neal Hudson, un analist al pietei imobiliare la firma de cercetare BuiltPlace, estimeaza ca aproximativ 300.000 de tranzactii cu rata fixa se vor finaliza intre octombrie si decembrie.
„Pe masura ce mai multi cumparatori se confrunta cu realitatea facturilor ipotecare lunare care cresc cu sute de lire sterline, durerea financiara se va raspandi pe piata imobiliara”, a adaugat Bill.
Pretul casei scade „inevitabil”
Semnele unei incetiniri incep deja sa apara, pe masura ce bancile adopta o abordare mai prudenta in ceea ce priveste imprumuturile, iar aspirantii cumparatori de locuinte intarzie achizitiile in fata costurilor mult mai mari ale imprumuturilor.
Preturile caselor din Marea Britanie au scazut cu 0,9% intre septembrie si octombrie, prima scadere in ultimele 15 luni, potrivit datelor Nationwide. Casa medie costa acum 268.282 de lire sterline (309.396 de dolari).
Aprobarile de credite ipotecare au scazut, de asemenea, la 66.800 in septembrie, de la 74.400 in august, arata datele publicate luni de Banca Angliei.
Donnell a spus ca cererea de la noii cumparatori a scazut cu 30% de la bugetul Truss. „Imediat dupa bugetul mic, a existat o problema pentru a face tranzactii, acum vanzarile inca au loc, dar la o rata de rulare cu 20% mai mica decat ar fi in mod normal”, a spus el.
Alan Edwards, un lucrator al guvernului local din nordul Angliei, era pe cale sa inceapa vanatoarea de case, sperand sa cumpere la inceputul anului viitor, pana cand bugetul mic a determinat cresterea ratelor ipotecare.
„Nu vad ca se intampla asta acum”, a spus el. Edwards se astepta ca ratele sa creasca in urmatoarele cateva luni, dar nu „atat de repede atat de repede”, a spus el. „Trebuie sa acordam atentie guvernului acum, pentru ca ne pot creste costurile, avand o saptamana proasta creata de ei.”
Cei care cumpara nu vor putea imprumuta la fel de mult, ceea ce va scadea preturile. Luati, de exemplu, cineva care in urma cu un an si-a permis sa investeasca 1.500 de lire sterline (1.700 de dolari) pe luna pentru un credit ipotecar pe 25 de ani. La o rata a dobanzii de 1,75%, minimul atins in septembrie 2021, acea persoana ar fi putut imprumuta 378.000 de lire sterline (433.000 de dolari). Astazi, la o rata a dobanzii de 5,5%, plata lunara este suficienta doar pentru un credit ipotecar de 244.500 GBP (280.000 USD).
O scadere a puterii de cumparare face ca o scadere semnificativa a preturilor locuintelor sa fie inevitabila, potrivit Andrew Wishart, economist senior. Consultanta se asteapta ca preturile sa scada intre 10% si 15% pana in 2024. Credit Suisse a facut o proiectie similara.
Aceasta este o problema mai larga pentru economia Regatului Unit, avand in vedere ca 36% din averea gospodariei este legata de proprietati, potrivit datelor Biroului pentru Statistica Nationala. Atunci cand preturile caselor scad, proprietarii de case se simt mai putin increzatori in finantele lor personale, ceea ce ii face sa reduca cheltuielile si sa amane sa faca investitii suplimentare.
Proprietarii de case s-ar putea sa-si sustina deja finantele, economisind mai mult in asteptarea platilor ipotecare mai mari. Gospodariile au depus inca 8,1 miliarde de lire sterline (9,3 miliarde de dolari) la banci si societati de constructii luna trecuta, comparativ cu 3,2 miliarde de lire sterline (3,7 miliarde de dolari) in august, cea mai mare crestere din iunie 2021, potrivit datelor Bancii Angliei.
Chiar daca scaderea pretului locuintelor pur si simplu duce preturile inapoi la locul in care erau inainte de explozia de cumparaturi indusa de pandemie, va afecta totusi economia Regatului Unit, deoarece multe sectoare ale economiei, de la servicii financiare si constructii la companii de mutare si magazine de mobila, se bazeaza. pe o piata de locuinte puternica si activa.
Analiza efectuata de Knight Frank si British Property Federation in 2020 a constatat ca pentru fiecare 100.000 de tranzactii cu locuinte care implica locuinte existente, economia Regatului Unit a beneficiat de aproape 1 miliard de lire sterline (1,14 miliarde de dolari).
„Platile mai mari ale datoriilor, scaderea preturilor proprietatilor si o scadere a constructiilor vor juca un rol major in tragerea economiei in recesiune”, a spus Wishart.
