Cautati sa investiti intr-o proprietate de inchiriere, dar nu sunteti sigur care sunt semnele revelatoare ale unei investitii bune? In acest articol, voi impartasi cinci sfaturi despre cum sa evaluezi daca o proprietate merita timpul si banii tai si ce sa cauti intr-o investitie imobiliara.
De la cercetarea pietei si analiza riscului pana la compararea chiriilor locale si calcularea venitului net de operare (NOI), acest ghid va ofera cunostintele necesare pentru a va evalua cu intelepciune urmatoarea investitie.
1. Faceti o cercetare de piata amanuntita
Este extrem de important sa efectuati cercetari amanuntite asupra noii dvs. proprietate inainte de a lua masuri. Investitiile imobiliare pot fi profitabile, dar pot fi si o groapa de bani fara o planificare si o pregatire adecvata. De aceea, primul pas in evaluarea unei investitii este sa va faceti timp pentru a va da seama exact ce obiective si idei aveti pentru proprietate.
Ar trebui sa aveti o idee daca doriti sa inchiriati casa pe termen lung sau sa aveti o serie de chiriasi pe termen scurt. Chiriasii pe termen lung servesc ca un flux consistent de venituri si nu trebuie sa dedici atat de mult timp sau efort pentru a gasi chiriasi care sa ocupe locurile vacante la fel de des. Cu toate acestea, chiriasii pe termen scurt va permit sa cresteti preturile chiriei intre contractele de inchiriere periodice, plus aveti posibilitatea de a elimina chiriasii carora preferati sa nu inchiriati din nou, chiar daca nu aveti motive (sau fonduri) adecvate pentru evacuare.
De asemenea, ar trebui sa incepeti sa investigati piata in care doriti sa investiti. Exista multi factori care influenteaza cat de atractiva va fi o anumita zona pentru chiriasi – de exemplu, un aflux de constructii noi ar putea reduce cererea pentru inchirierea dvs., in timp ce facilitati atractive , restaurantele sau sistemele scolare din zona locala ar putea creste cererea si valoarea proprietatii dvs.
De asemenea, este important sa constientizam costurile potentiale care vin cu o noua inchiriere. Vrei sa oferi o unitate mobilata? Costul mobilierului si al curateniei asociate cu o unitate mobilata se poate adauga. Veti dori sa luati in considerare aceste costuri plus taxele de evaluare, inspectii si alte taxe care va pot afecta capitalul.
2. Efectuati o analiza de risc
Pe baza ultimului sfat, efectuarea unei analize de risc este o modalitate excelenta de a planifica riscurile potentiale si de a fi mai bine pregatit pentru sughituri atunci cand acestea apar. Industria imobiliara este cunoscuta pentru ca este volatila, asa ca pentru a va proteja cel mai bine investitia, asteptati-va la schimbari in urmatorii factori:
-
Preturi esentiale ale serviciilor, cum ar fi gazul si electricitatea
-
Ratele de ocupare locale
-
Taxe de proprietate
-
Legile de stat si locale
-
Calitatea solicitantilor
-
Politici imobiliare guvernamentale
O modalitate buna de a cuantifica nivelul de risc pentru fiecare factor este de a atribui fiecaruia un scor, de exemplu, de la unu la cinci – cinci fiind cel mai inalt nivel de risc. Daca o proprietate are un scor mai mare al factorului de risc, fiti constienti de faptul ca va poate determina sa cheltuiti mai multi bani decat va convineti.
3. Folositi inchirieri comparabile in zona
Un pas important in evaluarea noii proprietati inchiriate este sa vedeti cum se compara cu celelalte proprietati de pe piata locala. Procedand astfel, va puteti tine sub control asteptarile privind fluxul de numerar asteptat.
Efectuati o comparatie a vanzarilor gasind proprietati similare cu ale dvs. si calculand pretul pe metru patrat pentru care s-au vandut. Asigurati-va ca va uitati la proprietatile care au fost vandute in ultima luna, astfel incat numerele dvs. sa fie cat mai exacte la starea actuala a pietei. Cand cautati proprietati comparabile, incercati sa gasiti unitati care au aproximativ acelasi numar de dormitoare si calitatea facilitatilor ca ale dvs.
In plus, luati in considerare daca locatia pe care o cautati este cea potrivita pentru tipul de chirias pe care doriti sa-l atrageti. De exemplu, daca vizati in primul rand familiile locale pentru inchirierea dvs., veti dori sa evaluati daca sistemul scolar din apropiere este de inalta calitate. Cu toate acestea, daca vizati tineri profesionisti, ati putea investiga daca proprietatea este aproape de transportul public. O locatie excelenta poate face upgrade la o proprietate mediocra la una extrem de dorita, asa ca nu trece cu vederea acest pas atunci cand alegi unde sa investesti.
4. Calculati-va NOI
NOI (Venitul net de exploatare) al proprietatii dvs. este suma totala a venitului pe care o va genera, minus cheltuielile generale de exploatare. Se calculeaza luand veniturile totale din chirie intr-o anumita perioada de timp si scazand toate cheltuielile obisnuite de operare necesare pentru intretinerea proprietatii in acea perioada, cum ar fi costul reparatiilor, taxele de administrare a proprietatii, asigurarea, impozitele pe proprietate etc.
Daca impartiti NOI-ul dvs. la pretul initial pe care l-ati platit pentru acea proprietate de inchiriere, obtineti rata de capitalizare, care masoara cat timp va va dura sa recuperati investitia initiala. Daca aveti o rata a plafonului ridicat, aveti mai multe venituri si o investitie generala puternica.
Cu toate acestea, este important sa retineti cativa factori care ar putea denatura calculul ratei plafonului. Cand utilizati rata plafon pentru a evalua o proprietate inainte de a o cumpara, va trebui sa estimati rata potentiala de inchiriere si venitul total asteptat. Aceasta inseamna ca va trebui sa gasiti rata plafonului dupa ce cautati ce proprietati similare taxeaza in zona dvs. De asemenea, daca intentionati sa rasturnati o casa de valoare mica, rata plafonului dvs. nu va include costul renovarilor sau faptul ca nu veti inchiria spatiul si il vindeti in schimb.
5. Consultati un profesionist
Ca investitor, trebuie sa intelegeti cum starea actuala a unei proprietati va influenta la ce ar putea fi evaluata in viitor si cat de mult puteti profita de pe urma ei in momentul vanzarii. Una dintre modalitatile de a face acest lucru este sa angajati experti cu experienta in acest domeniu pentru a va oferi o estimare.
O evaluare profesionala a proprietatii estimeaza de cat capital veti avea nevoie pentru a mentine o proprietate. Costurile de intretinere sunt un factor semnificativ in determinarea profitului dvs. total dintr-o proprietate inchiriata. O evaluare a proprietatii va face un bilant al activelor mai mari, cum ar fi acoperisul, izolatia sau sistemul HVAC, pentru a vedea in ce stare se afla si cat de mult ar putea fi necesar sa cheltuiti pentru a le mentine in functiune. De asemenea, puteti solicita o evaluare formala pentru a avea o estimare profesionala a valorii reale a proprietatii pe baza unor factori precum locatia, cererea si dimensiunea lotului.
Cheia unei investitii grozave este o cercetare solida in avans. Imobiliarul este o modalitate excelenta de a fi propriul tau sef si, eventual, de a obtine fluxuri de venituri pasive – dar mai intai trebuie sa dedici timp si efort semnificativ pentru a te asigura ca afacerea ta este una buna. Speram ca sfaturile imobiliare de mai sus va ajuta sa gasiti o investitie de calitate.
