Cumparatorii de locuinte care se simt stransi financiar de ratele mai mari ale dobanzilor sunt indrumati din ce in ce mai mult de agentii imobiliari si brokerii de credite ipotecare catre tipuri de credite ipotecare potential mai riscante, similare cu cele observate inaintea crizei financiare din 2008, provocand ingrijorare in randul unor sustinatori ai consumatorilor si a analistilor din industrie.
Printre imprumuturile promovate cumparatorilor de locuinte se numara creditele ipotecare cu rata ajustabila, asa-numitele rascumparari 2-1, care scad artificial dobanzile in primii doi ani, si creditele ipotecare cu doar dobanda in care debitorii platesc o plata lunara mai mica timp de cativa ani doar platind. dobanda la imprumut, conform interviurilor cu profesionisti din domeniul imobiliar, a datelor din industrie si a unei analize a materialelor de marketing de la agentii imobiliari si brokerii de credite ipotecare.
In toate cazurile, imprumutatii se pot regasi cu plati lunare care cresc cu sute de dolari pe luna dupa perioada introductiva, o dinamica vazuta in perioada premergatoare ultimului prabusire al pietei imobiliare, cand imprumuturile de prada au dus la pierderea caselor a milioane de debitori, si fortand unele institutii financiare importante sa renunte la activitate.
Expertii din industrie spun ca nu se asteapta ca SUA sa vada o repetare a ultimei crize ipotecare din cauza reglementarilor puse in aplicare de atunci si a standardelor mai inalte cu privire la cine se califica pentru o ipoteca. Ei observa, de asemenea, ca creditele ipotecare cu rata ajustabila si alte imprumuturi atipice pentru locuinte reprezinta un procent mult mai mic din totalul creditelor ipotecare decat ceea ce a fost observat in timpul prabusirii din 2008.
Dar sustinatorii consumatorilor si altii apropiati industriei imobiliare avertizeaza ca cumparatorii de case s-ar putea gasi in continuare intr-o pozitie financiara precara atunci cand ratele dobanzilor la credite ipotecare se revin si isi vor gasi platile lunare in crestere.
„Ne uitam cu ingrijorare cand vedem un interes mai mare pentru aceste produse ipotecare alternative, care adesea par sa implice un fel de rata initiala a dobanzii, iar rata dobanzii va creste”, a declarat Sarah Mancini, avocat al Legii Nationale a Consumatorului. Centru. „Lucrul infricosator la aceasta piata este ca oamenii incearca sa se intinda pentru a intra pe usa si asta ii poate pune pe oameni intr-un loc foarte dificil.”
Mancini si alti sustinatori ai consumatorilor spun ca tendinta catre credite ipotecare mai riscante este deosebit de ingrijoratoare, avand in vedere incertitudinea generala din economie, deoarece economistii si liderii de afaceri prevad ca somajul va creste, ratele dobanzilor vor continua sa creasca si vanzarile de locuinte vor scadea. Aceasta dinamica ar putea insemna ca mai multi oameni nu au un loc de munca si nu isi pot refinanta casele la o rata mai mica sau sa vanda daca este necesar.
„Poti sa te indepartezi de mingea opt daca ratele incep sa creasca si salariile nu cresc si asta este intr-adevar deconectarea aici”, a spus Barry Zingas, care este membru senior la Federatia Consumatorilor din America si a fost vicepresedinte senior pentru imprumuturi comunitare la Fannie Mae din 1995 pana in 2006. „As avertiza consumatorii sa planifice intotdeauna ce este mai rau, sa spere la ce este mai bun. Dar adesea, in aceste circumstante, oamenii se trezesc sa planifice si sa spere la ce este mai bun, ceea ce nu este o reteta buna pentru succes.”
Ratele pentru un credit ipotecar standard pe 30 de ani cu rata fixa s-au dublat de la inceputul anului, ceea ce inseamna ca o plata lunara pentru un credit ipotecar de 400.000 USD costa acum 865 USD mai mult pe luna decat in ianuarie.
Preturile locuintelor au inceput sa scada, iar tendinta este de asteptat sa continue, desi preturile ar trebui sa ramana cu mult peste nivelurile lor dinaintea pandemiei pana in 2023, potrivit estimarilor bancii de investitii Goldman Sachs si agentiei de rating Fitch.
Nick Holeman, director de planificare financiara la Betterment, un robo-consilier, a declarat ca a auzit un sentiment din ce in ce mai mare de urgenta din partea clientilor sa se mute rapid pentru a cumpara o casa. Pe masura ce vad ratele crescand, mai multi dintre ei au intrebat despre alternative la creditul ipotecar cu rata fixa pe 30 de ani.
„Acum, ei simt ca: „O, Doamne, vin rate ale dobanzilor mai mari, vrem sa trecem peste asta, nu vrem sa-l ratam din nou”, a spus Holeman. „Ma simt din ce in ce mai mult de urgenta, spre deosebire de oamenii care stau pe margine pentru a vedea ce se intampla cu preturile.”
Pe masura ce ratele au crescut, la fel a crescut si numarul creditelor ipotecare cu rata ajustabila, care pot reduce rata dobanzii cu 1 pana la 2 puncte procentuale, reducand sute de dolari din plata lunara, inainte de a reveni la rata de piata dupa 3 pana la 10 ani. Aceste credite ipotecare reprezinta acum aproape 12% din toate creditele ipotecare, in crestere fata de aproximativ 3% in urma cu un an, potrivit datelor de la Asociatia Bancherilor Ipoteci.
Totusi, aceasta este o pondere mult mai mica decat in perioada premergatoare crizei financiare, cand acestea reprezentau aproape o treime din toate creditele ipotecare. Reglementarile adoptate dupa criza financiara impun acum creditorilor sa depuna un efort rezonabil si de buna-credinta pentru a determina capacitatea unui imprumutat de a rambursa aceste tipuri de imprumuturi la cea mai mare plata lunara in primii cinci ani si sa ofere dezvaluiri clare si notificari despre cresterea platilor. .
„Nu ar trebui sa experimentam acelasi nivel de imprumuturi riscante si de volum mare pentru oameni care in cele din urma vor cadea in stare de nerambursare”, a spus James Gaines, economist de cercetare. „Cremitatorii, autoritatile de reglementare si legea au conspirat cu totii pentru a nu permite sa apara astfel de situatii”.
Linda McCoy, un broker de credite ipotecare din Alabama si presedinte al Asociatiei Nationale a Brokerilor Ipotecari, a declarat ca a observat o miscare catre credite ipotecare mai putin traditionale, deoarece ea si altii lucreaza cu clientii care se lupta sa faca fata unor rate mai mari.
Unele dintre cele mai frecvente programe de creditare atipice pe care le-a vazut sunt cele care necesita bani putini sau deloc, care ar permite cumparatorilor sa-si foloseasca numerarul pentru plata in avans pentru a plati datoria si pentru a se califica pentru un credit ipotecar mai mare. Ea a vazut, de asemenea, revenirea rascumpararilor 2-1 in care cumparatorul, vanzatorul sau imprumutatorul pune bani in avans pentru a reduce rata dobanzii cu 2 puncte procentuale in primul an si 1 punct in al doilea an.
Este un stimulent pe care agentii imobiliari l-au promovat in zeci de postari pe Facebook, YouTube si TikTok, in special pentru vanzatorii care sunt rezistenti la scaderea preturilor. In materialele de marketing, brokerii de credite ipotecare sugereaza adesea ca cumparatorii se pot refinanta dupa perioada de doi ani, sugerand ca ratele vor scadea in viitorul apropiat.
Dar poate fi o capcana financiara pentru unii cumparatori care pot fi ademeniti cu plati mai mici si presupun ca isi vor vedea veniturile creste sau ca vor putea refinanta inainte de expirarea perioadei de doi ani, a spus Mancini, avocatul personalului cu Centrul National de Drept al Consumatorului.
Dar autoritatile de reglementare din SUA spun ca sunt increzatori ca nu se va repeta prabusirea imobiliara din 2008, avand in vedere reglementarile care au intrat in vigoare de atunci si, pana acum, nu vad ca creditorii isi relaxeaza standardele cu privire la cui dau credite ipotecare, a spus. Mark McArdle, director adjunct al pietelor ipotecare pentru Biroul de protectie financiara a consumatorilor.
„Nu exista prea mult loc pentru a face unele dintre lucrurile riscante care s-au intamplat in 2006, in care sa le vinzi unui investitor si nici macar nu ar sti ce cumpara”, a spus McArdle.
Totusi, autoritatile de reglementare recunosc dinamica in schimbare in industria locuintelor si a creditelor ipotecare si le urmaresc indeaproape, a spus McArdle. Bancile si furnizorii de credite ipotecare spun, de asemenea, ca au un nou nivel de prudenta de data aceasta, chiar daca fac eforturi pentru a mentine afacerile pe fondul incetinirii vanzarilor de case.
Dar chiar si cu plasele de siguranta puse in aplicare, consumatorii trebuie sa fie constienti de riscurile pe care si le asuma si de ipotezele pe care le fac fata de ceea ce le rezerva viitorul, spun expertii din industrie.
„Trebuie sa te asezi si sa faci cu adevarat o evaluare dura, rationala si lipsita de emotii a circumstantelor tale si sa actionezi in consecinta”, a spus Gaines, economist. „Sau pur si simplu recunoasteti in fata dvs. ca luati un pariu mare si mergeti la asta.”
