Constructia de locuinte a crescut in mai, la fel si preturile, chiar si cu ratele dobanzilor la un nivel maxim in ultimii 15 ani. Rezilienta i-a surprins pe unii economisti.
Ratele ipotecare se situeaza acum in jurul valorii de 7 la suta – cea mai mare din 2007 – datorita eforturilor Rezervei Federale de a controla inflatia. Bancherii centrali si-au ridicat rata de politica oficiala la aproximativ 5% in ultimele 15 luni, ceea ce s-a tradus in costuri mai mari ale imprumuturilor in intreaga economie.
Domnul Martinez, un lucrator in tehnologie, se astepta ca asta sa raceasca imobiliarele din Miami. Dar, in schimb, el se afla intr-o concurenta acerba pentru apartamente cu unul sau doua dormitoare langa ocean. A facut sapte sau opt oferte si este dispus sa renunte la 25 la suta, dar continua sa piarda, de multe ori din cauza oamenilor care platesc cash in loc sa ia un credit ipotecar scump.
„Din cauza ratelor dobanzii de 7%, nu credeam ca va fi atat de competitiv – dar asta nu conteaza pentru cumparatorii in numerar”, a spus domnul Martinez, mentionand ca concureaza cu ofertantii straini si cu alti tineri care apar. sa deschida case cu parintii lor, sugerand ca mama sau tata ar putea ajuta sa plateasca factura.
„Cand exista o lista cu pretul corect, este o casa de nebuni”, a spus el.
Cresterile dobanzilor Fed au ca scop incetinirea economiei Americii – in parte prin restrangerea pietei imobiliare – pentru a incerca sa tina sub control inflatia. Aceste miscari au functionat rapid la inceput pentru a slabi partile din economie sensibile la dobanzi: pietele imobiliare din Statele Unite s-au retras in mod semnificativ anul trecut. Dar aceasta racire pare sa se sparga.
Preturile locuintelor au scazut la nivel national la sfarsitul anului 2022, dar au inceput sa revina in ultimele luni, o renastere care a aparut pe masura ce piata sa dovedit deosebit de puternica in orasele din sud, inclusiv Miami, Tampa si Charlotte. Setul de date proaspete pentru lansare marti va arata daca aceasta tendinta a continuat. Cifrele de saptamana trecuta au aratat ca inceperile de locuinte la nivel national au crescut in mod neasteptat in mai, crescand cu cel mai mult din 2016, deoarece cererile pentru construirea de locuinte au crescut si ele.
Locuintele pare sa gaseasca o explozie de avant reinnoit. Cresterea preturilor la locuinte nu va sustine cifrele oficiale ale inflatiei – acestea se bazeaza mai degraba pe costurile de inchiriere decat pe costurile achizitionate de locuinte. Insa renasterea este un semn al cat de dificil se dovedeste pentru Fed sa reduca impulsul economiei intr-un moment in care piata muncii ramane puternica si bilanturile consumatorilor sunt in general mai sanatoase decat inainte de pandemie.
„Este un alt punct de date: lucrurile nu se racesc atat de mult pe cat credeau”, a spus Kathy Bostjancic, economist sef la Nationwide Mutual. De fapt, constructia de noi locuinte „ne spune ceva despre directia in care se indreapta economia, asa ca acest lucru sugereaza ca lucrurile se pot redresa”.
Acest lucru ar putea conta pentru politica: oficialii Fed cred ca economia trebuie sa petreaca ceva timp pentru a creste la o viteza care este sub potentialul sau maxim pentru ca inflatia sa se raceasca complet. Intr-o economie slaba, consumatorii nu vor sa cumpere la fel de mult, asa ca companiile se chinuie sa taxeze la fel de mult.
Intrebarea este daca economia poate incetini suficient atunci cand imobiliare se stabilizeaza sau chiar se incalzeste din nou, lasand constructorii de case sa se simta mai optimisti, companiile de constructii care angajeaza muncitori si proprietarii de case simtind impulsul mental care vine odata cu cresterea capitalului propriu.
Pana acum, liderul Fed, cel putin, a parut neingrijorat.
„Sectorul locuintelor la nivel national s-a aplatizat si poate s-a bifat putin, dar la un nivel mult mai scazut decat era”, a declarat Jerome H. Powell, presedintele Fed, parlamentarilor saptamana trecuta, adaugand o zi mai tarziu ca „voi De fapt, am vazut cum a ajuns la fund acum.”
Ratele mai mari au contribuit la reducerea semnificativa a vanzarilor de locuinte existente, pana la punctul sau de vedere, desi cererea de case noi este sustinuta de doua tendinte mari pe termen lung.
Millennials – cea mai mare generatie din America – se afla la sfarsitul anilor 20 si la inceputul anilor 30, ani de varf pentru a se muta pe cont propriu si a incercat sa cumpere o casa.
Iar trecerea la munca de la distanta in timpul pandemiei pare sa fi stimulat oamenii care altfel ar fi stat cu colegii de camera sau parintii sa traiasca singuri, pe baza cercetarilor recente, scrise in colaborare de Adam Ozimek, economist sef la Economic Inovation Group.
„Lucrul de la distanta inseamna munca de acasa pentru multi oameni”, a spus domnul Ozimek. „Asta chiar creste valoarea spatiului.”
Oferta de locuinte disponibile, intre timp, a fost redusa. Acest lucru se datoreaza partial Fed-ului. Multi oameni si-au refinantat creditele ipotecare atunci cand ratele dobanzilor erau la cote minime in 2020 si 2021, iar acum sunt reticenti sa vanda si sa piarda acele credite ipotecare ieftine.
„Cel mai surprinzator lucru la aceasta piata imobiliara este modul in care cresterea ratelor dobanzilor a afectat oferta si cererea in mod destul de egal”, a spus Daryl Fairweather, economist sef la Redfin. Retragerea cererii a fost probabil ceva mai intensa, a spus ea, dar constructorii beneficiaza de o „lipsa grava de aprovizionare”.
Pe masura ce tinerii continua sa liciteze pentru case si stocurile se scad, preturile si constructiile isi inregistreaza revenirea surpriza.
„Cererea a rezistat acolo mai bine decat ne-am fi asteptat pentru acel cumparator pentru prima data”, a spus Michael Fratantoni, economist sef la Asociatia Bancherilor Ipoteci.
Dna Bostjancic a spus ca datele recente despre locuinte vor impinge probabil Fed catre rate mai mari. Oficialii si-au intrerupt miscarile ratelor in iunie, dupa 10 cresteri consecutive, dar au sugerat ca le-ar putea ridica de doua ori in 2023, inclusiv la intalnirea lor de luna viitoare.
Daca exista un avantaj pentru Fed, este ca preturile caselor nu vor alimenta direct inflatia. Masurile de pret din America folosesc chiriile pentru a calcula costurile locuintelor, deoarece incearca sa surprinda costul consumului. Cumpararea unei locuinte este, partial, o investitie financiara.
Cresterea chiriilor a stagnat de luni de zile – ceea ce se alimenteaza incet in datele oficiale despre inflatie pe masura ce oamenii reinnoiesc contractele de inchiriere.
„Cresterea chiriilor inspira frumos si adanc”, a spus Igor Popov, economist sef la Apartment List. „In acest moment, nu se simte ca ar fi multa caldura noua.”
Cu toate acestea, cel putin un oficial al Fed s-a ingrijorat ca cresterea in locuinte ar putea limita sfera acelei incetiniri. Pe masura ce preturile locuintelor cresc, unii investitori si proprietari ar putea decide fie sa perceapa mai mult, fie sa treaca de la inchirierea caselor si la cumpararea si vanzarea acestora, reducand oferta de inchiriere.
„O redresare a pietei imobiliare ridica semne de intrebare cu privire la cat de sustinute vor fi acele cresteri mai mici ale chiriei”, a spus Christopher Waller, un guvernator Fed, intr-un discurs luna trecuta.
El a spus ca cresterea „chiar si cu rate ipotecare semnificativ mai mari” a ridicat semne de intrebare „cu privire la daca beneficiul din incetinirea cresterii chiriilor va dura atat timp cat ne asteptam”.
