Pretul mediu al unei case a fost de doar 278.200 USD in august 2019, potrivit Asociatiei Nationale a Agentilor Imobiliari. Aceasta cifra a crescut de atunci la 407.100 USD in august 2023.
„Vorbiti despre o bula. Acesta este un dezechilibru clasic dintre cerere si oferta”, a declarat Bair pentru CNN intr-un interviu telefonic.
Bair, care a servit ca autoritate federala de reglementare atunci cand a aparut bula imobiliara de la mijlocul anilor 2000, care aproape ca a distrus intregul sistem financiar, a spus ca preturile caselor de astazi sunt „bulbure” dupa ani de rate ipotecare scazute.
O bula imobiliara se poate forma atunci cand preturile cresc la niveluri nesustenabile. Acest lucru poate fi cauzat de cumpararea speculativa, asa cum a fost cazul in timpul crizei creditelor ipotecare subprime, cand oamenii care nu puteau face platile lunare ale creditelor ipotecare cumparau case cu foarte putini bani. Bula a aparut cand preturile caselor au scazut si multi oameni datorau mai mult pe casa lor decat merita.
O bula poate fi cauzata si de exuberanta irationala, in care o crestere a preturilor duce la o frenezie de cumparare.
„Cand tarifele erau mai ieftine, multi oameni voiau sa cumpere. Ai ajuns cu cresteri de pret cu adevarat spumoase. Era destul de previzibil”, a spus Bair, care a condus Federal Deposit Insurance Corp. din iulie 2006 pana in iulie 2011.
Desi Bair a spus ca preturile caselor trebuie sa se corecteze in scadere, nu este sigura ca acest lucru se va intampla in curand, deoarece exista inca o penurie de case pe piata si nu se asteapta ca bula sa izbucneasca violent.
„Daca oferta ramane limitata, acest lucru ar putea continua pentru o perioada de timp”, a spus Bair, care saptamana trecuta a lansat o noua carte pentru copii despre bule numita „Daisy Bubble: A Price Crash on Galapagos”.
Pe piata existau doar 1,1 milioane de locuinte nevandute la sfarsitul lunii august, in scadere cu 14,1% fata de anul precedent, potrivit NAR .
„Lasand acea bula sa se dezumfle”
Punctul unu-dou de cresterea preturilor caselor si costurile ridicate ale imprumuturilor au facut ca multi americani sa isi permita sa cumpere o casa astazi foarte dificil.
In ciuda cresterii ratelor ipotecare la o medie de 7,49%, unele orase se confrunta in continuare cu cresteri rapide ale pretului locuintelor.
In ultimul an, pretul mediu al casei a crescut cu 23,8% in Los Angeles, 18,2% in San Diego, 15% in Richmond si 14,6% in Cincinnati, potrivit Realtor.com.
„Lasand acea bula sa se dezumfle putin ar fi probabil un lucru bun”, a spus Bair. „Oamenii care detin deja casa lor – si eu sunt unul dintre ei – nu vor sa auda asta. Dar pentru cei care doresc sa detina, sper ca preturile caselor vor scadea.”
Vestea buna este ca Bair nu vede o repetare a izbucnirii bulei imobiliare de la mijlocul anilor 2000, care a pregatit scena Marii Recesiuni. Acest lucru se datoreaza in parte pentru ca un proprietar obisnuit de case de astazi are mai multe capitaluri proprii in case decat un proprietar de case in acea perioada. Doar 1,1 milioane de case, sau 2% din toate proprietatile ipotecate, datorau mai mult la ipoteca lor decat valoarea casei lor in septembrie, potrivit CoreLogic. Acesta este un numar mic in comparatie cu ponderea proprietatilor aflate sub apa in timpul crizei creditelor ipotecare subprime, care a ajuns la 26% in al patrulea trimestru din 2009, potrivit analizei de capitaluri proprii a CoreLogic, care a inceput in al treilea trimestru din 2009.
In plus, standardele de creditare ipotecara sunt semnificativ mai stricte astazi, ceea ce inseamna ca mai putini oameni se imprumuta mai mult decat isi permit.
„Vad mult mai putine speculatii pe piata imobiliara astazi, Slava Domnului”, a spus Bair.
Si spre deosebire de mijlocul anilor 2000, proprietarii de case de astazi au construit o perna semnificativa de capital propriu. Asta inseamna ca nu ar trebui sa se gaseasca intr-o situatie ca in timpul crizei subprime, in care multi datorau mai mult decat valorau casele lor.
„Chiar daca preturile caselor se ajusteaza putin, oamenii nu ar trebui sa fie sub apa”, a spus Bair.
„Inaltimi ametitoare”
Legendarul investitor Jeremy Grantham impartaseste ingrijorarea lui Bair cu privire la o bula imobiliara. El a avertizat despre o eventuala scadere a preturilor locuintelor in intreaga lume.
„Imobiliarul este o bula globala”, a spus Grantham luna trecuta pe podcastul The Compound and Friends. „Preturile caselor vor scadea… 30% ar fi o presupunere destul de buna.”
Totusi, altii de pe Wall Street sunt increzatori ca preturile locuintelor vor continua sa creasca.
In ciuda ratelor ipotecare ridicate, Goldman Sachs se asteapta ca preturile caselor din SUA sa creasca cu 1,8% in acest an si apoi sa accelereze pana la o crestere de 3,5% in 2024. In mod similar, CoreLogic estimeaza ca preturile caselor vor creste cu 4,3% din iunie 2023 pana in iunie 2024.
Desi UBS recunoaste ca preturile locuintelor au crescut la „inaltimi ametitoare” in ultimii ani, banca vede doar doua orase din intreaga lume riscand sa fie intr-o bula: Zurich si Tokyo. Este in scadere fata de noua orase in urma cu un an.
Miami, Los Angeles, Toronto si Vancouver se numara printre orasele despre care UBS spune ca se afla in teritoriu „supraevaluat”.
Lipsa locuintelor
CEO-ul Fannie Mae, Priscilla Almodovar, a spus ca este „neobisnuit” ca preturile locuintelor sa nu fi fost afectate mai mult de ratele ridicate ale creditelor ipotecare.
„Ceea ce ne-a surprins cel mai mult este rigiditatea preturilor caselor”, a declarat Almodovar pentru CNN intr-un interviu recent. „Aprovizionarea este problema. Nu exista unde sa mergi. Exista o lipsa de inventar.”
Acesta este principalul motiv pentru care Lawrence Yun, economist-sef la Asociatia Nationala a Agentilor Imobiliari, spune ca cumparatorii de case nu ar trebui sa isi tina respiratia asteptand o scadere a preturilor caselor.
„Nu va exista o prabusire a pretului caselor”, a spus Yun pentru CNN. „Cand aveti o lipsa de locuinte, preturile caselor pur si simplu nu pot scadea intr-un mod masurabil.”
Desi este posibila o scadere temporara a preturilor, Yun a spus ca o scadere „prelungita” de 10% pana la 15% „nu se poate intampla pe aceasta piata de aprovizionare stransa”.
Yun a remarcat ca multi au presupus ca Londra se afla in mijlocul unei bule imobiliare cu ani in urma – doar pentru a vedea ca preturile continua sa creasca, desi cu participarea mai putini oameni.
„A devenit doar un loc de joaca pentru cei bogati. Sper ca America nu merge in aceasta directie”, a spus el.
In multe privinte, piata imobiliara de astazi este opusul polar fata de cea care a precedat Marea Recesiune.
Pe atunci, imprumuturile ipotecare imprudente au contribuit la crearea unei situatii in care cererea a devenit artificial puternica. In cele din urma, s-a prabusit si piata a ramas cu mult prea multe case.
„Astazi avem un dezechilibru invers. Prea multa cerere, insuficienta oferta”, a spus Yun.
NAR a estimat ca oferta de locuinte trebuie practic sa se dubleze pana la moderat preturile caselor.
„Creeaza inechitate sociala. Singura cale de iesire din aceasta situatie este sa inducem mai multa aprovizionare”, a spus Yun.
